10 lý do Vì sao giá đất về dài hạn thường có xu hướng tăng?

1. Đất là tài sản hữu hạn

Đây là yếu tố căn bản nhất.

Tiền có thể được phát hành thêm. Nhà ở có thể xây thêm. Chung cư có thể tiếp tục phát triển theo chiều cao. Nhưng diện tích đất tại một khu vực cụ thể là hữu hạn.

Một mảnh đất nằm ở trung tâm thành phố, trên một tuyến đường lớn hoặc trong một khu dân cư đông đúc không thể được tạo thêm một mảnh khác có vị trí hoàn toàn tương tự.

Trong khi đó, dân số, số lượng hộ gia đình và nhu cầu sử dụng đất có xu hướng tăng theo thời gian.

Khi nhu cầu tăng nhưng nguồn cung tự nhiên không tăng tương ứng, giá trị của đất có cơ sở để tăng lên.

2. Những vị trí đẹp ngày càng khan hiếm

Không phải mọi mảnh đất đều giống nhau.

Đất mặt đường, gần trung tâm, gần trường học, bệnh viện, chợ, khu công nghiệp hoặc những khu vực có khả năng kinh doanh tốt luôn có số lượng giới hạn.

Khi đô thị phát triển, những vị trí đẹp thường được mua và nắm giữ trước. Vì vậy, càng về sau, người mua muốn tìm một mảnh đất có vị trí tương tự càng khó hơn.

Sự khan hiếm này khiến đất đẹp thường có khả năng giữ giá tốt hơn và có xu hướng hình thành mặt bằng giá ngày càng cao.

3. Hạ tầng phát triển làm tăng giá trị sử dụng của đất

Một khu vực có thể chưa hấp dẫn ở thời điểm hiện tại, nhưng giá trị sẽ thay đổi rất nhiều khi hạ tầng được đầu tư.

Một con đường mới, cây cầu mới, tuyến vành đai, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hoặc khu công nghiệp có thể làm thay đổi hoàn toàn khả năng tiếp cận của một khu vực.

Khoảng cách về địa lý không thay đổi nhưng thời gian di chuyển được rút ngắn.

Từ một khu vực xa trung tâm, nơi đó có thể trở thành khu vực thuận tiện để sinh sống, kinh doanh hoặc đầu tư.

Khi khả năng sử dụng đất tăng lên, giá trị của đất thường tăng theo.

4. Quá trình đô thị hóa liên tục mở rộng

Nhiều khu vực từng được coi là ngoại thành hoặc vùng ven sau một thời gian lại trở thành khu đô thị mới.

Đó là quá trình đã diễn ra ở rất nhiều thành phố.

Khi dân cư tăng lên, nhà ở xuất hiện nhiều hơn, đường sá được mở rộng và các dịch vụ thương mại hình thành, giá trị đất cũng thay đổi.

Một mảnh đất trước đây chủ yếu có giá trị nông nghiệp hoặc giá trị ở thấp có thể dần trở thành đất nằm trong khu vực đô thị phát triển.

Chính quá trình đô thị hóa tạo ra một trong những động lực tăng giá đất mạnh nhất trong dài hạn.

5. Lạm phát khiến giá trị đồng tiền giảm theo thời gian

Một yếu tố thường bị bỏ qua là sức mua của đồng tiền.

Một tỷ đồng của 10 hay 20 năm trước có giá trị rất khác một tỷ đồng hiện nay.

Khi giá hàng hóa, nhân công, vật liệu và dịch vụ tăng lên, giá tài sản cũng thường được điều chỉnh theo.

Đất là một loại tài sản hữu hình nên thường được nhiều người xem là một phương tiện giữ giá trị tài sản trong dài hạn.

Vì vậy, đôi khi giá đất tăng không chỉ vì bản thân mảnh đất tốt lên mà còn vì giá trị của đồng tiền đã giảm xuống.

6. Thu nhập và quy mô nền kinh tế tăng làm tăng khả năng chi trả

Khi kinh tế phát triển, thu nhập của một bộ phận dân cư cũng tăng lên.

Một mức giá từng được coi là rất cao trong quá khứ có thể trở thành mức giá phổ biến sau nhiều năm.

Ví dụ, một mảnh đất vài trăm triệu đồng từng là tài sản rất lớn đối với nhiều gia đình. Nhưng khi thu nhập, quy mô kinh doanh và khả năng vay vốn tăng lên, số người có khả năng mua tài sản trị giá hàng tỷ đồng cũng tăng theo.

Khả năng chi trả tăng chính là một trong những yếu tố giúp mặt bằng giá bất động sản được nâng lên theo thời gian.

7. Chi phí tạo lập bất động sản ngày càng cao

Để hình thành một khu dân cư hoặc dự án mới cần rất nhiều chi phí.

Đó có thể là chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp, làm đường, hệ thống điện nước, thủ tục pháp lý, lãi vay, nhân công và nhiều khoản đầu tư khác.

Khi những chi phí này tăng lên, giá bán sản phẩm bất động sản mới rất khó duy trì ở mức cũ.

Giá của dự án mới tăng dần cũng góp phần tạo ra một mặt bằng tham chiếu mới cho đất ở những khu vực lân cận.

8. Chủ đất thường có xu hướng giữ tài sản khi thị trường yếu

Đây là một đặc điểm khá khác biệt của thị trường đất đai.

Khi giá chứng khoán giảm, người sở hữu có thể bán ngay trong vài phút. Nhưng với đất, nhiều người sẵn sàng giữ trong nhiều năm.

Nếu thị trường chậm, chủ đất có thể đơn giản là không bán.

Điều này khiến nguồn cung thực sự trên thị trường có thể giảm khi giá xuống thấp.

Vì vậy, thay vì giảm sâu liên tục, thị trường đất thường xuất hiện những giai đoạn thanh khoản rất thấp: ít người mua nhưng người bán cũng không muốn hạ giá mạnh.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá đất có tính “neo” khá cao.

9. Đất có nhiều công năng và nhiều nhóm người cùng có nhu cầu

Một mảnh đất không chỉ phục vụ một mục đích.

Người này mua để xây nhà.

Người khác mua để kinh doanh.

Có người mua để cho thuê.

Có người mua để làm tài sản tích lũy cho con cái.

Có người mua vì kỳ vọng khu vực sẽ phát triển trong tương lai.

Một tài sản có nhiều nhóm người cùng có nhu cầu thường có khả năng duy trì cầu tốt hơn.

Đặc biệt với những mảnh đất có vị trí thuận lợi, giá trị không chỉ nằm ở việc “để ở” mà còn ở khả năng khai thác kinh tế trong nhiều năm.

10. Giá trị của đất có thể tăng nhờ sự phát triển của cả khu vực

Một đặc điểm rất đặc biệt của đất là chủ sở hữu đôi khi không cần làm gì nhưng tài sản vẫn có thể tăng giá trị.

Một mảnh đất có thể không thay đổi diện tích, hình dạng hay công trình trên đất.

Nhưng nếu xung quanh xuất hiện đường lớn, khu đô thị, trường học, bệnh viện, khu thương mại hoặc khu công nghiệp thì giá trị của mảnh đất đó có thể thay đổi rất lớn.

Nói cách khác, người sở hữu đất có thể hưởng lợi từ sự phát triển của cả khu vực.

Đây chính là lý do nhiều người lựa chọn đất như một tài sản nắm giữ dài hạn.

Kết luận

Không có thị trường nào chỉ tăng mà không có những giai đoạn điều chỉnh. Giá đất cũng có thể giảm tại những nơi bị đẩy giá quá cao, thanh khoản kém, quy hoạch bất lợi hoặc nhu cầu thực yếu.

Tuy nhiên, với những khu vực có dân cư, hạ tầng phát triển và nhu cầu sử dụng thực, có một số yếu tố dài hạn rất khó đảo ngược: đất ngày càng khan hiếm, đô thị ngày càng mở rộng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, chi phí ngày càng cao và giá trị đồng tiền ngày càng thay đổi.

Vì thế, điều quan trọng khi mua đất không phải chỉ là hỏi:

“Giá đất năm nay có tăng hay không?”

Mà nên nhìn xa hơn:

“5 năm hoặc 10 năm nữa, khu vực này sẽ có thêm những gì, và còn bao nhiêu mảnh đất có vị trí tương tự?”

Đó mới là câu hỏi giúp nhìn rõ giá trị dài hạn của đất.